Investiciona aktivnost na tržištu komercijalnih nekretnina u Srbiji tokom 2025. godine ostala je snažna, uz obim od preko 340 miliona evra, što je gotovo identično rezultatu iz 2024. Ipak, iza stabilnih brojki kriju se važne strukturne promene koje redefinišu tržište, pokazuje izveštaj CBRE „SEE Region Market Outlook 2026“.
Najveća promena odnosi se na strukturu kapitala. Dok su prethodnih godina strani investitori činili i do 70% ukupnih ulaganja, njihov udeo je u 2025. gotovo prepolovljen i pao ispod 45%. Dominantnu ulogu preuzeli su domaći i regionalni investitori, koji su bili agilniji i spremniji da preuzmu rizik u složenijem makroekonomskom okruženju. Srbija je činila gotovo 40% ukupnog investicionog obima u regionu Jugoistočne Evrope.
„Rekalibracija cena tokom 2024. i 2025. godine približila je očekivanja prodavaca i kupaca. To je otvorilo prostor za domaće investitore koji brže donose odluke“, objasnio je Uroš Grujić, rukovodilac odeljenja za kapitalne investicije za region Jugoistočne Evrope u kompaniji CBRE prilikom predstavljanja izveštaja.
Istovremeno, došlo je do korekcije stopa prinosa, posebno kod prvoklasnih kancelarijskih, maloprodajnih i hotelskih objekata. U 2026. godini očekuje se postepena stabilizacija, uz rast zakupnina kao glavnog pokretača rasta kapitalnih vrednosti.
Kancelarije: manje novogradnje, veći zahtevi
Beogradsko tržište kancelarijskog prostora ulazi u fazu smirenja nakon decenije intenzivne izgradnje. Tokom 2025. i 2026. nova ponuda ostaje ograničena, ove godine stiže manje od 30.000 novih kvadrata, dok se veći talas izgradnje očekuje tek od 2027.
Ograničena ponuda i stabilna tražnja dodatno su pojačale „flight-to-quality“ trend, zakupci se odlučuju za najkvalitetnije objekte sa dobrom lokacijom, energetskom efikasnošću i razvijenim sadržajima. Centralna poslovna zona Beograda ostaje najtraženija.
Aktivnost zakupaca u 2025. dominantno je bila usmerena na obnovu postojećih ugovora, dok je broj relokacija opao. Razlozi uključuju hibridne modele rada, nedostatak adekvatnih alternativnih lokacija i rast troškova selidbe i adaptacije prostora. Tražene zakupnine za najkvalitetnije projekte već dostižu do 21 evro po kvadratu mesečno, uz očekivanje daljeg blagog rasta.
Logistika: ekspanzija van Beograda
Sektor logističkih i industrijskih nekretnina nastavlja snažan rast. Tokom 2025. u Beogradu i okolini izgrađeno je više od 70.000 m² novih objekata, čime je ponuda porasla za oko 10%. Iako ukupna moderna ponuda i dalje iznosi manje od 800.000 m², nova izgradnja je gotovo u potpunosti apsorbovana.
Sve veći značaj dobijaju sekundarni gradovi poput Novog Sada, Kragujevca, Niša i Jagodine, koji postaju atraktivne destinacije za razvoj spekulativnih projekata zahvaljujući boljoj infrastrukturi i povoljnijim cenama zemljišta. Paralelno s tim, kompanije se suočavaju sa rastom operativnih troškova i nedostatkom radne snage, što ubrzava automatizaciju i prelazak na 3PL modele poslovanja.
Zakupnine su tokom 2025. ostale stabilne, a sličan trend očekuje se i u 2026, uz blage korekcije kod objekata najvišeg kvaliteta.
Maloprodaja: retail parkovi preuzimaju primat
Maloprodajni sektor u Srbiji prolazi kroz dinamičnu transformaciju. Iako tržni centri beleže stabilnu posećenost i visoku popunjenost, maloprodajni parkovi su najbrže rastući segment. Njihova ponuda je tokom 2025. porasla za više od 20%, a u 2026. se očekuje da će prvi put premašiti ukupnu kvadraturu tržnih centara.
U izgradnji je gotovo 100.000 m² novih retail parkova, što će dodatno povećati ponudu. Ovaj format privlači potrošače pristupačnošću, jednostavnom organizacijom i fokusom na svakodnevne potrebe. Tržni centri se, s druge strane, prilagođavaju kroz jačanje F&B ponude i zabavnih sadržaja, nastojeći da produže vreme zadržavanja posetilaca.
Hoteli: EXPO 2027 kao katalizator
Beograd beleži kontinuirani rast turističkog prometa. Grad je u 2024. godini ostvario 3,7 miliona noćenja, uz rast prosečne cene sobe na oko 130 evra i popunjenost od 67%. Ulazak prestižnih brendova poput St. Regisa i Bristola, kao i dolazak Ritz-Carltona i InterContinental-a, potvrđuju rast premium segmenta.
U susret EXPO 2027, u različitim fazama razvoja nalazi se oko 15 hotela sa oko 1.500 novih soba. Ipak, dugoročna održivost sektora zavisiće od daljeg razvoja turističke infrastrukture i međunarodne promocije.
„EXPO će biti katalizator, ali i test. Održivost hotelskog sektora nakon 2027. zavisiće od promocije zemlje, jačanja turističke infrastrukture i razvoja transportnih kapaciteta“, navela je Jana Jovanović, rukovodilac sektora za istraživanje tržišta za region Jugoistočne Evrope u kompaniji CBRE.
Fokus na kvalitet i održivost
Održivost postaje centralni faktor u proceni vrednosti nekretnina. Energetska efikasnost, ESG standardi i kvalitet lokacije sve više utiču na investicione odluke. Tržište u 2026. godini jasno nagrađuje kvalitet, efikasnost i stratešku poziciju, dok domaći kapital igra sve značajniju ulogu u oblikovanju budućnosti sektora komercijalnih nekretnina u Srbiji.
